建売住宅に不動産取得税はかからない？シミュレーションで解説

「不動産取得税って建売にもかかるの？」
「そもそも不動産取得税って何？」
「税金を安くする方法はあるの？」
不動産取得税は、土地や建物を購入したときに支払う税金です。
この記事では、不動産取得税を支払うタイミングや減額になるケースを紹介していきます。
申告の流れや必要書類も紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や建物といった不動産を購入したときに支払う税金で、一般的に一軒家やマンションの部屋を購入したときに支払います。

 

そのほかにも、交換や贈与、増築の場合も支払いが必要で、親戚や祖父母から土地を譲り受けたときは不動産取得税が発生します。

 

家族が亡くなったときに不動産を相続した場合は発生しませんが、相続した土地に建物を建築したり既にある建物を増築する場合は不動産取得税の支払いが必要です。

 

不動産取得税は、土地と建物それぞれに課税されるため、土地だけ購入した際も取得税が発生します。

 

また、マンションやアパートのような部屋を購入した際も支払いが必要です。
支払うタイミングは購入後の1回のみで、不動産の引き渡しから3〜6ヶ月後に納税通知書が交付されます。

 

不動産取得税は地方税に該当するため、都道府県から届く納税通知書を元に支払いを行いましょう。
地域によって、新築住宅は不動産の引き渡しがあった翌年の4月以降に納税通知書が交付される場合もあります。

 

どちらも不動産の引き渡しが落ち着いてから支払うため、あらかじめ取得税にかかる費用を確保しておく必要があります。

 

不動産取得税には支払期限があり、この期限を過ぎてしまうと遅延金が発生してしまいます。分割支払いもできません。

 

不動産取得税は建物や土地によって数十万円かかる可能性が高い税金です。
簡単に出せる金額ではないため、不動産購入時に不動産取得税も加味した購入計画を立てましょう。

 

高額になりがちな不動産取得税ですが、税金が軽減されるケースもあります。

 

参考：総務省｜地方税制度｜不動産取得税

 

関連記事：メリット・デメリットから考える戸建てとマンションの違い

不動産取得税が安くなる3つのケース

高額な不動産取得税ですが、費用が安くなるケースが3つあります。

 

• 新築住宅・中古住宅を購入した場合
• 相続した場合
• 不動産価格が免税点に満たない場合

 

ここからは、それぞれ細かく紹介していきます。

 

関連記事：建売住宅の購入から引き渡しまでの流れ

➀新築住宅・中古住宅を購入した場合

1つ目に紹介するのは、新築住宅・中古住宅を購入した際に軽減措置が受けられるケースです。
軽減措置とは、条件を満たしていれば税金が安くなることで、軽減率は新築住宅と中古住宅で異なります。

 

軽減措置は土地と建物両方が適用対象で、主に建物の床面積と、建物の用途、いつ建築・増築されたものなのかが確認条件です。

 

ここからは、新築と中古に分けて、軽減措置が受けられる場合について紹介していきます。

新築

新築の建売物件で軽減措置が受けられる条件は以下の2つです。

 

【建物の軽減措置を受けるための条件】

1. 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
2. 個人の居住を目的とした住宅全般

 

まずは課税床面積が50㎡以上240㎡以下、つまり約15坪以上72.6坪以下です。
一軒家で15坪以下の物件はほとんどないため、1つ目の条件はほとんどの物件がクリアできるでしょう。

 

2つ目の条件である個人の居住を目的とした住宅全般には、別荘のようなセカンドハウスも該当します。

 

この2つの条件が当てはまる新築物件が軽減措置の対象です。
具体的な控除額は以下の計算式で割り出せます。

 

（固定資産税評価額-控除額1,200万円）×3％＝不動産取得税

 

新築の建売物件の場合、控除額は1,200万円と固定されています。
そのため、固定資産税評価額が1,200万円を超えない限り不動産取得税はかからないということです。

 

固定資産税評価額は実際に不動産が販売されている価格の70％程度のため、1,700万円程の建売物件であれば、不動産取得税はかかりません。

 

ただし不動産取得税は、建物と土地を別々に計算することに注意が必要です。
以上で紹介した条件や計算は建物だけが該当する計算方法です。

 

土地の軽減措置が受けられる条件や計算は異なります。

 

【土地の軽減措置を受けるための条件】

1. 建てられた住宅が、建物の軽減措置の条件を満たしている
2. 住宅よりも先に土地を購入した場合、3年以内に建物を新築している
3. 建物の建築を先に行っていた場合、建物の購入者が1年以内にその土地を購入している

 

1つ目の条件を満たしており、建物と土地を一緒に購入すれば条件は容易に満たせるでしょう。
具体的な控除額は以下の計算式を参考にしてください。

 

（土地の固定資産税評価額×1/2）×3％ – 軽減額＝土地の不動産取得税

 

土地の固定資産税評価額は、建物と同じ計算方法です。
ここで出てくる軽減額には2種類あり、金額が高いほうが適用されます。

 

• 45,000円
• （土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2（1戸につき200平米まで））×3％

 

課税床面積は200㎡までが該当します。
たとえば、土地の固定資産税評価額が1,000万円で軽減額が16万円の場合（1,000万円×1/2）×3％-16万円＝-1万円となり、土地の不動産取得税は全額免除です。
このように、軽減措置を受けることで不動産取得税を節約できます。
また、同じ新築でも注文住宅を建てた場合、条件や控除額は異なるため、注意しましょう。

中古

中古の物件で軽減措置が受けられる条件は以下の3つです。

 

1. 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
2. 個人の居住を目的とした住宅全般
3. 新耐震基準に適合しているか、既存住宅売買瑕疵保険への加入が証明可能

 

1、2の条件は新築物件と同じです。
異なるのは3つ目の条件で、新耐震基準とは昭和57年1月1日以降に建築された物件に適用されている新しい耐震基準を指します。
昭和56年12月31日以前に建築された場合でも、新耐震基準の条件をクリアしており、既存住宅売買瑕疵保険への加入が証明できれば問題ありません。
そのため、もし購入した物件が新耐震基準に適合していなければ、入居前に新耐震基準を満たすように修補する必要があります。
この3つの条件がそろうことで軽減措置を受けられるのです。
具体的な控除額は以下の計算式で割り出せます。

 

（固定資産税評価額－建物の控除額）×税率3％＝不動産取得税

 

建物の控除額は、以下のように建物を新築した日に応じて設定されています。

 

新築した日 控除額
1997年4月1日～ 1,200万円
1989年4月1日～1997年3月31日 1,000万円
1985年4月1日～1989年3月31日 450万円
1981年4月1日～1985年3月31日 420万円
1976年4月1日～1981年3月31日 350万円

 

たとえば、1989年4月1日に新築した物件を購入した場合、1,000万円の控除額が付きます。
そのため、固定資産税評価額が900万円の中古物件を購入した場合（900万円-1,000万円）×3％で不動産取得税は免除されるのです。
これらの計算方法は建物だけに該当するため、土地の条件や計算方法は異なります。
土地の軽減措置を受けるための条件や計算方法は新築と同じです。

計算方法や条件などややこしく感じるかもしれませんが、数十万の税金を軽減できる可能性があります。
そのため、購入前に一度計算してみてください。

②相続した場合

親からの遺産として建物や土地を相続した場合は、軽減措置を受けられます。
相続とは財産上の権利や義務を承継することです。
相続人は主に配偶者や子ども、両親や兄弟が挙げられ、遺言書で指定された人物も相続人に該当します。

相続と似た言葉で贈与がありますが、これは不動産取得税の対象です。
贈与とは、建物や土地などの財産を無償で与えることを指します。
相続と似ていますが、建物や土地を手放す人が生きているか亡くなっているかが大きな違いです。

贈与の場合は不動産取得税のほか、贈与税も発生します。
そのため、貰いたい建物や土地がある場合は、相続できるまで待った方が税金を支払わずに済むでしょう。

③不動産価格が免税点に満たない場合

免税点とは、税金が課税されない基準のことで、不動産取得税には以下のように3つの免税点が設定されています。

 

対象 免税点
土地 10万円未満
家屋（建築以外による建物の購入） 12万円未満
家屋（建築に関わるもの） 23万円未満

 

家屋は、建築に関わるか関わらないかで免税点が異なります。
建築に関わらないものとは、売買のために購入した場合が一般的です。
軽減措置を受けるために、免税点に満たない額で土地を分割すればいいのではと思う人もいるでしょう。

しかし、以下の場合は1つの土地や家屋だと判断されてしまいます。

 

• 土地を購入した日から１年以内にその土地に隣接する土地を購入した場合
• 家屋を購入した日から１年以内にその家屋と一構となるべき家屋を購入した場合

 

このように、建物や土地を購入した後、1年以内に隣接する土地や建物を購入すると免税点が適用されなくなってしまうため、注意しましょう。

その他の軽減措置に関する情報は、各都道府県のHPを確認してみてください。

不動産取得税の計算方法【シミュレーション付】

不動産取得税について紹介しましたが、実際にどのくらいの税金がかかるのか計算してみましょう。
不動産取得税は土地と建物に分けて計算します。
計算方法は以下のとおりです。

 

固定資産税評価額×3％＝不動産取得税

 

固定資産税評価額とは、土地や建物の価値を評価した金額のことで、これに税率である3％を掛けて不動産取得税を算出します。
この税率は原則4％と定められていますが、特別措置により土地や建物の税率は3％に軽減されているのです。

さらに、宅地評価の土地は特別措置により固定資産税評価額が1/2に軽減されています。
これらの特別措置が該当するのは、2024年3月31日までに購入した場合です。

 

具体的な金額は固定資産課税台帳に記載されており、その台帳は都税事務所や市区町村の役所で確認できます。
固定資産税評価額は実際に不動産が販売されている価格の50〜70％が一般的です。
これを踏まえたうえで、以下の条件から土地と建物の不動産取得税を計算してみましょう。

 

条件 2022年3月に床面積150㎡、土地面積170㎡の建売新築住宅を購入
建物の固定資産評価が1,400万円
土地の固定資産評価が1,000万円
建物の不動産取得税 （1,400万円-1,200万円）×3％＝6万円
土地の不動産取得税 （1,000万円×1/2）×3％ – 176,470円＝-26,470円

 

新築物件で条件も満たしているため、軽減措置を適用して計算しました。
また、土地の軽減額の計算方法は以下の通りです。
（1,000万円×1/2）÷170㎡×200㎡×3％＝176,470円
これらの結果から、建物の不動産取得税は6万円、土地の不動産取得税はマイナスのため0円、合わせて6万円の不動産取得税がかかることが分かりました。

不動産取得税の申告の流れ

ここからは、不動産取得税の申告の流れについて紹介します。

 

• 管轄の税事務所へ申告
• 納税所をもとに振込

 

それぞれ見ていきましょう。

➀管轄の税事務所へ申告

建物や土地を購入後、管轄の都道府県税事務所に不動産取得税の申告を行います。
申告には期限があり、都道府県によって建物や土地を購入した日から10〜60日とバラバラです。
しかし、原則60日以内と定められています。
ここでいう建物や土地を購入した日とは、土地の所有権移転登記を行った日のことです。
所有権移転登記を行うと、3〜6ヶ月後に納税通知書が届きます。
この段階で軽減措置を受けることが分かっている場合は、不動産取得税申告書に建築予定の建物について記載しておきましょう。
そして「不動産取得税課税基準の特例適用申告書」と呼ばれる申告書を建物と土地、それぞれ1通ずつ提出することで申告は完了です。

猶予申請・還付申請も可能

不動産取得税の納付には、猶予申請と還付申請の2パターンあります。

 

【猶予申請】
猶予申請とは、土地にかかる不動産取得税の納税期日を先延ばしにしてもらえる制度です。
先延ばしに出来る期間は新築住宅が完成するまでの間で、納税額は一部から全額まで先延ばしにできます。
猶予申請は、納付期限までに手続きを行う必要があるため早めの申請をしてください。
軽減措置が見込まれる不動産の場合におすすめの方法です。
もう一つ還付申請があります。

 

【還付申請】
還付申請は、納税通知書に記載された不動産取得税を納付し、建物の完成後に軽減税率を申告し、払い過ぎた分の税額を返金してもらう方法です。
この申請には5年の期限があるため、引っ越しが落ち着いた後でも申請できるメリットがあります。
しかし、納税通知書が送られてきたときに税金を納める必要があるため、その費用を準備しなければいけません。

②納税所をもとに振込

納税通知書が届き次第、期限までに振り込みを行います。
納税通知書は管轄の都道府県税事務所に不動産取得税の申告を行うだけで自宅に届くシステムです。
一般的に土地の所有権移転登記を行った日から3〜6ヶ月後に届きます。
しかし、都道府県によって1年ほどかかるところもあるでしょう。

不動産取得税申告時の必要書類

軽減措置には、以下のような書類が必要です。

 

• 不動産取得税減額申告書（土地と建物1通ずつ）
• 納税通知書
• 印鑑
• 土地と住宅の売買契約書
• 住宅の登記事項証明書

 

不動産取得税減額申告書は各都道府県のHPからダウンロードするか市役所などで入手できます。
印鑑は実印を用意しましょう。
土地と住宅の売買契約書は、住宅を購入者に譲渡する内容が記載された契約書です。
不動産の登記申告にも必要なため、残しておくようにしましょう。
住宅の登記事項証明書は、登記簿に記録されている内容をデータ化した書類です。

 

これらの提出書類は都道府県によって異なります。
そのため、各自治体の県税事務所等で確認してください。

不動産取得税に関する注意点

不動産取得税に関する注意点をまとめてご紹介します。
以下の6点に注意しましょう。

 

• 軽減措置は自動適用がなされない
• 土地購入から3年以内に建物を建設しないと軽減措置が適用されない
• 不動産取得税の申告は都道府県によって期日がバラバラ
• 不動産取得税の納税には期日がある
• 納税の期日を過ぎると遅延金が発生してしまう
• 納税は分割払いができない

 

主に納税に関する期日に注意が必要です。
軽減措置を受けられる見込みがあるのであれば、前もって猶予申請を行うと期日に追われずに済むでしょう。

不動産取得税は建売でも軽減できる

建売住宅に不動産取得税はかかるのか、計算方法や軽減措置について紹介しました。
不動産取得税の負担をなるべく減らしたいのであれば軽減措置の申請を行いましょう。

 

ほかにも、不動産を相続した場合や不動産の価格が免税点を下回る場合は不動産取得税が免除になります。
不動産を購入する前にぜひ一度ご自身で計算して不動産取得税がいくらくらいかかるのか確認してみてください。
それによって準備する費用にも差が表れるでしょう。

 

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