おしゃれな建売住宅の特徴！選び方のポイントを徹底解説

建売住宅を購入する際に起こりがちなのが、諸費用を考慮せず物件価格だけで予算を立ててしまう失敗です。実際にはさまざまな諸費用が発生し、想定よりも高額となって慌てる方も少なくありません。
「諸費用を住宅ローンに組み込みたい」と考える方もいるでしょう。

本記事では、建売住宅の購入を検討している方に向けて、諸費用の相場や内訳、住宅ローンに組み込める範囲などについて解説します。この記事を読むことで、諸費用を抑えるためのコツやオーバーローンについても理解できるようになるので、ぜひご覧ください。

建売住宅購入に必要な諸費用の相場

建売住宅を購入する際にかかる諸費用の目安は、物件価格の6〜10％程度です。
たとえば、3,000万円の建売住宅を購入するのであれば、180万～300万円程度の諸費用がかかると考えておきましょう。あくまで目安であり、実際の金額は条件によって前後します。

どの程度の費用がかかるのかを事前に調べ、概算を把握しておくことが大切です

建売住宅購入に必要な諸費用の内訳

具体的にどのような項目に費用がかかるのでしょうか。主な費用は、税金、仲介手数料、登記費用、火災・地震保険料、住宅ローンの手数料、引越し費用、家電・家具の購入費などです。

ここでは、建売住宅の購入において必要となる諸費用の内訳について解説していきます。

税金

税金として以下の費用が発生します。

具体的な金額を確認し、最初の資金計画に含めておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は物件の売主と買主の間に不動産会社などが入り、仲介を行った場合に支払う報酬のことです。
一般的に金額は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」が上限と法律で定められています。たとえば、3,000万円の物件を購入する場合は「3,000万円×3％＋6万円＋消費税」となり、仲介手数料の上限は約106万円です。

直接売主が販売している建売住宅の場合は仲介会社を通さないことになるので、仲介手数料は不要です。

登記費用

登記とは、財産に関する権利を公示する制度であり、登記によって所有権を証明できます。所有権保存登記や所有権移転登記などがあります。

所有権保存登記とは、まだ所有権が登記されていない不動産に対して行う最初の登記です。新築の建売住宅などを購入した際に行うことになります。
所有権移転登記とは、すでに所有者が登記されている不動産の所有権が売主から買主に移転したことを明確にするために行う登記です。また、所有権の登記がされている不動産に金融機関などが担保権（抵当権）を設定する場合には、抵当権設定登記が必要になります。
住宅ローンを組む場合は、抵当権設定登記が必要です。

登記をする場合は登録免許税と呼ばれる税金がかかります。基本的に登記には専門的な知識が必要となるため、通常は司法書士に依頼することになるでしょう。登録免許税と司法書士報酬を合わせた費用は、8万～15万円前後が一般的です。

司法書士と連携し、必要書類の準備を進めましょう。

火災・地震保険料

火災保険料や地震保険料も、諸費用の一部に含まれます。一般的に住宅ローンの契約条件として加入が義務付けられており、加入を省くことはできません。
火災保険料は、5年分を一括で支払う場合、おおむね10万〜40万円が目安です。

地震保険は火災保険とセットで契約するのが一般的で、5年間の保険料合計は10万円前後が目安です。火災保険だけでは、地震や津波、噴火などによる損害は補償されません。
そのため、これらのリスクが高い地域の場合は、地震保険への加入も検討するとよいでしょう。

具体的な保険料は保険期間や補償内容によって大きく異なるほか、建物の構造・立地によってリスクが考えられるのでリスクによっては保険料が割高になることもあります。
補償内容を充実させるほど保険料が高くつくことになるので、どの程度まで保険で備えるのかを慎重に検討しましょう。

住宅ローンの手数料

建売住宅の購入にあたり、住宅ローンを利用する方も多いでしょう。ローンを利用する場合は、さまざまな手数料や保証料がかかります。

まず「事務手数料」は金融機関に対して支払う手数料です。定額方式の場合は3～5万円程度、定率方式の場合、借入額の約2.2％が目安になります。
次に「保証料」は、保証会社に対して支払う費用であり、借入者が返済できなくなった場合に備えるためのものです。金額は借入額や返済期間によって異なりますが、借入額の0.5～2％が目安になります。

保証料については一括払いまたは金利上乗せ方式から選択できることが多く、それぞれメリット・デメリットが異なるので慎重に検討しましょう。一括払いは保証料を一括で前払いする方法であり、利息を抑えられるメリットがある一方でまとまった資金が必要です。
金利上乗せ方式は契約時の負担を抑えられますが、返済期間中の利息総額が増える点に注意が必要です。両方のシミュレーションを行い、自分に合った方法を選びましょう。

引越費用や家電・家具購入費

新居へ引っ越す際に業者を利用する場合は、その費用が発生します。また、家具・家電を新調する場合は購入費用も確保しておかなければなりません。
3月や4月は引越し需要が集中するため、費用が高くなりやすい時期です。可能であればオフシーズンである5月～2月を選択するとよいでしょう。

引越し業者のスケジュールに合わせることで、費用を抑えられる場合もあります。複数の引越し業者から見積りを取り、比較するのも忘れないようにしましょう。

建売住宅の諸費用は住宅ローンに組み込めるか？

初期費用を抑えるために活用したいのが、住宅ローンです。諸費用によっては住宅ローンに組み込めるものもありますが、できないものもあります。
ここでは、ローンに組み込める諸費用と、組み込めない諸費用をそれぞれ解説します。

住宅ローンに組み込める諸費用

基本的に、住宅取得と直接的な関係がある費用は住宅ローンに組み込むことが可能です。
代表的なのは、登記費用や火災・地震保険料、ローン契約時の手数料、保証料、印紙税、仲介手数料、建築確認等の各種申請費用などです。

建物の条件によっては地盤調査費や地盤改良費が発生しますが、これらも住宅ローンの対象とできる場合があります。
ただし、上限なくローンに組み込めるわけではありません。金額が大きくなればそれだけ審査が厳しくなる傾向があるため「かかる費用はすべて住宅ローンに含めよう」と安易に考えないようにしましょう。

住宅ローンに組み込めない諸費用

住宅取得に直接関係しない費用は、住宅ローンに含められないのが一般的です。たとえば、引越しに関連する費用や家具・家電の購入費などです。
また、住宅取得にかかる地方税である不動産取得税や固定資産税・都市計画税なども住宅ローンには含められません。

これらを総合すると金額が大きくなるので、余裕をもった資金計画を立てておきましょう。特に家具や家電、インテリアなどにこだわる場合は、想定以上の費用がかかるケースもあります。

諸費用を借り入れるためのオーバーローン

自己資金で不足する分を補う方法として検討されるのがオーバーローンです。オーバーローンとは、物件価格のほかに諸費用を上乗せする形で借り入れる仕組みのことをいいます。
ただし、利用には条件があるため希望者すべてが利用できるものではありません。

ここでは、その仕組みやメリット・デメリットを解説します。

仕組み

通常のローンでは物件価格が上限となりますが、オーバーローンは住宅の購入価格を上回る金額まで融資を受けられる仕組みです。たとえば、建売住宅の金額が3,000万円で諸費用が200万円程度かかると予想される場合、3,200万円で融資を受ける形となります。

多くの金融機関で利用可能ですが、詳細については各金融機関で異なる点に注意しておきましょう。

メリット

オーバーローンを利用することで自己資金が十分ではなくても建売住宅の購入を検討できるのがメリットです。通常、諸費用は現金で支払わなければならないことから、物件の購入費用をローンで支払うとしても数百万円は別途資金を用意しておかなければなりません。
一方、オーバーローンを利用することで諸費用もローンに含められるので、貯蓄が少ない場合でも住宅を購入しやすくなります。

自己資金があっても、それをすべて諸費用に充ててしまうのは不安に感じる方も多いでしょう。
急な支出が発生した際に、対応が難しくなる恐れがあります。このことから、一定の現金を手元に残すためにオーバーローンが利用されることもあります。

デメリット

オーバーローンを利用すると、借入額が増え、返済総額も高くなる点がデメリットです。初期費用を抑えられたとしても月々の負担が重くなります。
また、すべての金融機関でオーバーローンを利用できるわけではない点もデメリットです。利用が難しい場合は自己資金で用意しなければなりません。

金利も通常の住宅ローンより高めに設定されていることが多く、これもデメリットの一つです。

建売住宅購入の諸費用を抑えるコツ

建売住宅購入の諸費用は、工夫次第で抑えることが可能です。諸費用を抑えられれば数十万円単位の差がつくこともあるので、費用を抑えるためのコツを確認しておきましょう。

ここでは、実践しやすい方法を解説します。

仲介手数料を減らす

諸費用の中でも金額が大きくなりやすく、資金を圧迫するのが仲介手数料です。しかし、比較的節約効果を得やすい部分といえます。

購入する物件が「仲介物件」ではなく、売主が直接販売している「売主物件」であれば、そもそも仲介手数料がかかりません。建売住宅を選ぶ際に売主物件に絞って探すのも一つの方法です。

仲介物件の場合でも、手数料の割引やキャッシュバックキャンペーンを実施している不動産会社を探すのもよいでしょう。
交渉によって仲介手数料の値引きを求める方もいますが、仲介手数料は不動産会社にとって大切な収入源であることから、快く応じてもらえるケースは少ないため、初めから割引制度を設けている会社を選ぶのがおすすめです。

司法書士の手数料を比較する

登記に関する部分は司法書士に依頼する形になります。その際、どの程度の費用がかかるかは事務所によって大きく異なるのでよく確認が必要です。
税金や登記に関する費用は削減できないものの、司法書士報酬の金額については、交渉の余地があります。

可能であれば複数の司法書士に見積りを依頼し、相場を把握したうえで費用を抑えられる事務所を選ぶのがおすすめです。

火災保険・地震保険の補償内容を見直す

火災保険や地震保険を契約する際は、必要な補償内容を厳選することで保険料を抑えることが可能です。補償範囲を広くするほど安心感は増しますが、その分費用がかかります。

特に注目したいのが、水災への補償です。川や海から離れていて水害リスクが低い場合は、水災補償を外すことで保険料を抑えられます。
ただし、災害などが起こった際に「あのとき、補償を外さなければよかった」とあとから後悔しないためにも十分検討したうえで決定しましょう。自治体が発表しているハザードマップを確認することで、水災などのリスクがどの程度あるかを予想できます。

複数の金融機関で住宅ローンを比較する

金融機関ごとに住宅ローンの金利や手数料は異なります。そのため、契約する金融機関のローンはしっかり比較しましょう。
場合によっては事務手数料や保証料だけで大きな違いが出ることもあります。

注意しなければならないのが、総合的な金額で比較するということです。住宅ローン関連の費用を削減しようと考えると、金利条件のよさだけで選んでしまいがちですが、手数料も含めた総返済額で比較しましょう。
金利の比較も重要な要素です。金利がほんの0.1％違うだけでも、総返済額が数十万円単位で変わることもあります。

引越・家電・家具の業者を比較する

諸費用の中でも節約しやすいのが、引越しや家電・家具に関するポイントです。業者の選び方によって費用が大きく変わります。
特に引越し業者は、同じ条件であっても会社によって数万円の差が出ることは珍しくなく、場合によっては10万円以上の違いが生じることもあります。

少なくとも3社以上から見積りを取り、比較検討するのがおすすめです。引越しの時期が近付いてから相見積りを取ると間に合わなくなる可能性があるので、余裕をもって比較検討しておくことが大切です。

また、家電量販店やオンライン通販を活用することで家電・家具の購入費用を抑えやすくなります。まとめ買い割引などを行っているお店をチェックしてみるのもよいでしょう。

なお、選択する家電・家具は、新居で生活を始めたあとの生活の質を左右する重要なものです。価格だけを優先すると生活の快適さを損なう可能性があるため、価格と品質のバランスを意識することが大切です。

諸費用とは別に建売住宅購入に必要な頭金とは？

建売住宅を購入する際は、諸費用のほかに頭金もよく考えておかなければなりません。頭金とは、住宅ローンを利用せずに一部を現金で支払う資金のことです。

たとえば、3,000万円の住宅を購入する場合、1,000万円の頭金を用意できればローンで組むのは2,000万円ということになり、借入額や総返済額を減らせます。

また、借入額が大きいほど融資の審査が厳しくなるので、審査でも有利に働きやすい傾向があります。

相場

頭金の相場は、建売住宅の購入価格の約10％です。たとえば、3,000万円の住宅であれば300万円が目安となります。
すべての金融機関で頭金を用意しなければ融資が受けられないわけではありませんが、目安として考えておきましょう。

手持ち資金0円では購入できない理由

自己資金がない方の中には、頭金を0円にし、諸費用についても住宅ローンに組み込む形で建売住宅の購入を検討することもあるでしょう。金融機関の中には頭金0円で組める住宅ローンを用意しているところもあるので、不可能ではありません。

しかし、手持ち資金が0円で全く貯金もないような状態で住宅を購入することはできないと考えておきましょう。
これは、住宅の購入には頭金以外にもさまざまな費用がかかるためです。

たとえば、手付金です。物件価格の10％程度の金額が設定されており、契約金と同じ意味をもちます。売買契約締結時に買主から売主に対して支払われるお金です。
住宅購入には大きな資金が必要となることもあり、契約成立後に不安を感じたなどの理由からキャンセルを検討する方もいることでしょう。手付金は契約成立後のキャンセルを防止する目的で支払われます。

また、手付解除期日を過ぎてから買主の都合で購入をキャンセルした場合、原則として返金されません。一方で、取引が成立すれば、手付金は売買代金の一部に充当されます。

また、説明したように、諸費用の一部は住宅ローンに組み込むことができないため、自己資金の用意が必要です。そのため、手元にまったく資金がない場合、住宅を購入することは現実的に難しいと理解しておきましょう。

頭金を準備できないときの対処法

頭金を用意できない場合、いくつか方法があります。たとえば、両親や祖父母から贈与してもらう方法です。一定条件を満たしていれば贈与が非課税となる特例が適用されることもあるので、贈与が受けられる場合は選択肢の一つとなります。

また、贈与ではなく親族から借りる方法もあります。しかし、贈与とみなされた場合は贈与税の課税対象となることもあるので注意しましょう。

親族からの支援が受けられない場合は、金融機関から融資を受ける方法もあります。ただし、総借入額や金利が高くなる可能性については十分考えておかなければなりません。

頭金は必ずしも必要というわけではなく、頭金0円で購入できるケースもあります。ただし、資金的な余裕がないまま住宅を購入すると、将来的な返済や生活に支障をきたすおそれがあるため、慎重に判断することが大切です。

建売住宅購入の際は諸費用もよく確認しておこう

いかがだったでしょうか。今回は建売住宅の購入を考えた際によく確認しておきたい諸費用や頭金などについて紹介しました。諸費用をローンに組み込めるか、どのような費用がローンの対象外となるのかを正しく把握することで想定外の出費を防ぐことにもなります。
一部の費用は削減できる場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

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