おしゃれな建売住宅の特徴！選び方のポイントを徹底解説

マイホーム購入を検討するとき、建売住宅の価格以外にかかる諸費用の中でも、とくに気になるのが仲介手数料ではないでしょうか。

建売住宅は、物件によって仲介手数料がかかる場合と、かからない場合があり、その差額は購入価格によって大きく変わってきます。

仲介手数料は物件価格に応じて計算されるため、マイホーム購入における重要な検討項目の一つとなり、住宅ローンの借入額や頭金の計画にも影響を与えます。

本記事では、建売住宅購入時の仲介手数料について、かかるケースとかからないケース、具体的な計算方法、住宅ローンとの関係、そして賢く抑える方法まで詳しく解説します。

マイホーム購入の計画に、ぜひ参考にしてください。

建売住宅の購入で仲介手数料がかかるかは物件次第

建売住宅を購入する際、仲介手数料がかかるかどうかは、その物件の取引形態によって決まります。
取引形態は大きく「売主物件」と「仲介物件」の2種類に分かれており、どちらの形態で販売されているかで、購入時の諸費用が変わってきます。

不動産広告や物件情報をチェックする際は、必ず「取引態様」という表示を確認しましょう。
「売主」と記載があれば仲介手数料は不要ですが、「仲介」または「媒介」と記載がある場合は仲介手数料が発生する可能性があります。
まずは、それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。

売主物件は仲介手数料がかからない

売主物件とは、不動産デベロッパーやハウスメーカーが自社で土地を購入し、建物を建築して直接販売する形態の建売住宅です。
このような場合、売主と買主の間に仲介会社が入らないため、仲介手数料は発生しません。
広告や物件情報で「売主」「自社物件」「販売主」などの表示がある場合は、売主物件として扱われます。

このような直接取引の形態は、諸費用を抑えたい方にとって魅力的な選択肢となります。

関連記事：建売住宅に土地代は含まれているの？建売住宅費用の内訳

売主物件のメリット

売主物件には、仲介手数料がかからない以外にも、いくつかのメリットがあります。

• 物件に関する情報を詳しく把握している売主から、直接正確な説明を受けられます
• 契約不適合責任（引き渡し後2年間）により、品質面での保証が明確です
• 建築した会社と直接やり取りができるため、疑問点の確認がスムーズです
• 仲介手数料分のコストダウンにより、住宅ローンの借入額を抑えられる可能性があります

売主物件のデメリット

一方で、売主物件には以下のようなデメリットもあることを理解しておく必要があります。

• その会社が販売する物件しか選択できないため、比較検討の幅が限られます
• 価格や契約条件について、第三者の意見やアドバイスを得にくい立場となります
• 地域や路線が限定される可能性があり、希望のエリアで物件が見つからない場合があります

仲介物件は仲介手数料がかかる

仲介物件は、売主が不動産会社を通じて建売住宅を販売する形態です。
広告や物件情報で「仲介」または「媒介」という表示がある場合は、仲介物件として扱われます。
この場合、取引成立時に、売主と買主の双方が不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。

なお、仲介会社の中には、売主から受け取る仲介手数料で利益を確保し、買主からの仲介手数料を無料とするケースもあります。
物件探しの際は、各不動産会社の仲介手数料の条件も確認しておくとよいでしょう。

仲介物件のメリット

仲介物件には、以下のようなメリットがあります。

• 複数の売主の物件を比較検討できるため、選択肢が広がります
• 不動産のプロである仲介会社から、中立的な立場でアドバイスを得られます
• 価格や契約条件の交渉を、仲介会社に依頼することができます
• 住宅ローンや諸手続きのサポートを受けられる場合があります

仲介物件のデメリット

一方で、仲介物件には以下のようなデメリットもあります。

• 仲介手数料が発生するため、その分の費用を考慮する必要があります
• 物件に関する質問や確認事項は、基本的に仲介会社を通す必要があります
• 回答や対応に時間がかかる場合があります
• 仲介会社によって、物件情報の把握度に差がある可能性があります

仲介物件でかかる仲介手数料の相場と計算方法

建売住宅の仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条によって上限額が定められています。
不動産会社は、この法定上限額の範囲内で手数料を設定することができますが、実際には多くの会社が上限額で設定しているのが現状です。

参照：宅地建物取引業法 | e-Gov 法令検索

仲介手数料の相場とは

仲介手数料は、不動産会社が提供するサービスへの対価として設定されています。
具体的には以下のようなサービスの費用が含まれます。

• 契約に関する事務手続きの費用
• 物件情報の広告や案内にかかる経費
• 物件調査や重要事項説明などの専門的業務の費用
• 担当者の人件費

法律で定められた上限額は、物件価格によって3段階に分かれています。

• 200万円以下の部分：販売価格（税抜）×5％＋消費税
• 200万円超～400万円以下の部分：販売価格（税抜）×4％＋消費税
• 400万円超の部分：販売価格（税抜）×3％＋消費税

仲介手数料の計算方法

建売住宅の仲介手数料は、物件価格によって段階的に計算されます。
法律で定められた計算方法は以下の通りです。

• 200万円以下の部分：販売価格（税抜）×5％＋消費税
• 200万円超～400万円以下の部分：販売価格（税抜）×4％＋消費税
• 400万円超の部分：販売価格（税抜）×3％＋消費税

ただし、建売住宅は一般的に400万円を超える価格帯が多いため、不動産業界では計算を簡略化した「速算式」が広く使われています。

速算式：販売価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

例えば、物件価格3,000万円の建売住宅を購入する場合の計算例は以下の通りです。

• 速算式による計算：
  – 3,000万円×3％＝90万円
  – 90万円＋6万円＝96万円（税抜手数料）
  – 96万円×10％＝9万6,000円（消費税）
  – 合計：105万6,000円（税込手数料）

この仲介手数料は通常、以下のように分割して支払います。

• 契約時：52万8,000円（手数料総額の半額）
• 引き渡し時：52万8,000円（残りの半額）

参考として、他の価格帯での計算例も見てみましょう。

• 2,000万円の物件：72万6,000円（税込）
• 4,000万円の物件：138万6,000円（税込）

このように、物件価格が100万円上がるごとに、仲介手数料は税込みで3万3,000円ずつ増加していきます。
資金計画を立てる際は、物件価格に応じた仲介手数料の変動も考慮に入れましょう。

なお、この金額はあくまでも上限額であり、不動産会社によって実際の金額は異なる場合があります。
また、支払い方法についても、契約時の取り決めによって一括払いになる場合もありますので、契約前に不動産会社に確認することをおすすめします。

建売住宅購入でかかる仲介手数料はローンに組み込める？

仲介手数料は建売住宅購入時の大きな初期費用の一つです。
手元資金を減らさないために、この仲介手数料を住宅ローンに組み込めないか検討される方も多いでしょう。

金融機関によって対応は異なりますが、仲介手数料を住宅ローンに含められる可能性があります。

金融機関によっては可能

住宅ローンに仲介手数料を組み込めるかどうかは、金融機関によって対応が異なります。

• ネット銀行：多くの場合、諸費用の組み込みが可能です
• メガバンク：WEB申し込み専用商品や借り換え用の商品に限り、組み込みを認めているケースがあります
• フラット35：売買契約書や請求書に記載があれば、仲介手数料も借り入れ対象となります

金融機関によって、仲介手数料を含む諸費用の取り扱いは以下の4つのパターンに分かれます。

• 物件価格と同じ金利で諸費用まで借りられる
• 諸費用分は別枠のローンで対応する
• 諸費用込みの借入で全体の金利が変動する
• 諸費用の借入を受け付けていない

例えば、3,000万円の建売住宅を購入する際、仲介手数料105万6,000円を住宅ローンに組み込むと、以下のような影響が考えられます。

• 月々の返済額：諸費用分で約3,000円～5,000円の増加（金利1％、35年返済の場合）
• 総支払額：諸費用分の金利負担が長期間にわたって発生
• 融資率の上昇：金利が上がる可能性や審査への影響あり

一方、諸費用ローンという選択肢もあります。
これは住宅ローンとは別の借入で、以下の特徴があります。

• 金利：住宅ローンより2～3％高めに設定されることが多い
• 返済期間：3年～10年と住宅ローンより短い
• 審査：住宅ローンと合わせた返済負担率をチェック

仲介手数料をローンに組み込む場合は、以下の点に注意が必要です。

• 物件価格に対して借入可能な上限額が設定されている場合がある
• 諸費用込みの借入により金利が上がる可能性がある
• 2本立ての返済となる場合、返済計画の管理が必要
• 頭金の準備状況や年収による借入制限の確認が重要

一般的に、手元資金に余裕がある場合は、諸費用分は現金で支払い、住宅ローンの借入額を抑える方が総支払額を抑えられます。
ただし、頭金を残しておきたい場合や、将来の改修費用などに備えたい場合は、諸費用のローン化も検討する価値があります。

借入希望額と仲介手数料の合計による

仲介手数料を住宅ローンに組み込める可能性は、借入希望額と年収の関係によって変わってきます。
金融機関は年収に対する借入金額の倍率や、返済額の割合をもとに融資の可否を判断します。

仲介手数料を組み込める可能性が高いのは以下のような場合です。

• 住宅ローンの借入希望額と仲介手数料の合計が、金融機関の定める年収に対する上限内である
• 毎月の返済額が年収から見て余裕がある
• 物件価格に対して一定の自己資金がある

反対に、諸費用を含めた借入総額が年収から見て大きすぎる場合は、審査に通りにくくなることがあります。
無理のない返済計画を立てることが重要です。

建売住宅購入でかかる仲介手数料を安く抑える方法はある？

仲介手数料は、宅地建物取引業法で定められた上限額の範囲内であれば、不動産会社が自由に設定できる料金です。
取引の状況に応じて、交渉できる可能性はありますが、不動産会社の判断によるため、必ずしも値引きが実現するわけではありません。
仲介手数料は不動産会社にとって、以下のような業務に対する対価となっています。

• 物件情報の収集と提供
• 内覧や現地案内の対応
• 契約関連の事務手続き
• 重要事項説明などの専門的な業務
• 広告費や人件費などの経費

仲介手数料の交渉を検討する場合は、以下のようなタイミングや状況が考えられます。

• 複数の不動産会社が同じ物件を扱っている場合
• 物件の販売開始から一定期間が経過している場合
• 早期購入の意思を示せる場合
• 同じ不動産会社で複数の物件を検討している場合

ただし、交渉の際は以下の点に注意が必要です。

• 過度な値引き交渉は、サービスの質の低下につながる可能性があります
• 仲介手数料だけでなく、不動産会社のサービス内容も重要な選択基準です
• 値引きの可能性は、不動産会社の経営方針や物件の状況によって異なります
• 手数料以外の重要な情報やサービスを見落とさないようにしましょう

仲介会社を選ぶ際のポイントとしては、以下の項目をチェックすることをおすすめします。

• 過去の取引実績や経験の豊富さ
• 物件に関する情報提供の正確さと迅速さ
• 住宅ローンや諸手続きのサポート体制
• アフターフォローの充実度
• 担当者の対応の丁寧さと専門知識

なお、仲介手数料が無料または大幅な割引を謳う不動産会社もありますが、その場合は必ずその理由を確認しましょう。
取引の安全性や確実性を担保するための適正な費用であることを理解したうえで、総合的に判断することが大切です。

建売住宅の購入で仲介手数料をかけたくないなら売主物件を検討しよう

建売住宅の購入では、取引態様によって仲介手数料の有無が決まってきます。
不動産デベロッパーやハウスメーカーが直接販売する売主物件であれば仲介手数料はかかりませんが、仲介物件の場合は、物件価格に応じた仲介手数料が発生します。

仲介手数料の支払いについては、以下の選択肢があります。

• 自己資金で支払う
• 住宅ローンに組み込む（金融機関による）
• 諸費用ローンを検討する

建売住宅購入を検討する際は、物件の条件や立地だけでなく、取引態様も重要な判断材料となります。

ただし、仲介手数料を避けることだけを優先すると、希望に合う物件を見逃してしまう可能性もあります。
仲介物件・売主物件それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、ご自身の状況に合った選択をすることをおすすめします。

また、住宅ローンの比較検討や資金計画も併せて行い、無理のない購入を心がけましょう。