2022年11月25日
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COLUMN
住宅購入コラム
建売住宅の耐震性は？強度や購入前の注意点について解説
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更新日：
建売住宅の購入を検討する際、「耐震性や強度は大丈夫だろうか？」と不安に感じている人もいるでしょう。
日本は地震が多い国だからこそ、住宅を購入するには耐震性や強度が気になる所ですよね。
そこで本記事では、建売住宅の耐震基準や注文住宅との強度の違い、そして強度を見極めるポイントについて紹介します。
Contents
建売住宅の耐震性は？
建売住宅の中には非常に安価なものもありますが、いずれも建築基準法に基づき安全性や耐震性が確保されています。
建築基準法では、新築建売住宅を含む多くの住宅に対して、法律が求める基準を設けており、建売住宅に限らず多くの住宅は法律上の安全性が保証されているのです。
また耐震性に関しても、建築基準法で定められた耐震基準法があり、住宅は震度6強から7の地震でも倒壊しないような強度のある構造が求められるようになりました。
ただし耐震基準法は、最低限度の基準を示した法律であるため、地震後もその住宅に住めるような強度は求めていません。
建売住宅と注文住宅の強度の違い
価格が安い建売住宅でも、法律で要求されている耐震基準をクリアしていなければ、建築許可が下りません。
近年では、ハウスメーカーが独自の工法や技術を駆使し、耐震性能を高める取り組みをしています。
なおハウスメーカーでは、耐震性をアピールポイントとして、各社独自の工夫を凝らしています。
そのため住宅を購入する際には、各ハウスメーカーの特徴を比較検討することも大切です。
なお、建売住宅が安価で販売できる理由は、設計や部材が規格化されており、大量に発注することでコストダウンしているためです。
また安価な木材を使用して、コストを下げている場合もあります。
ちなみに、建売住宅は強度が弱く、注文住宅は強度が強いとは限りません。
近年では木造住宅の耐久性や技術の進歩により、「100年住宅」のようなキャッチコピーで売り出している家もあります。
なお、注文住宅で家を建てる場合、施工を請け負う工務店やハウスメーカーによって品質が異なる点に注意してください。
したがって耐震強度がある家を注文住宅で建てる場合、耐震施工に自信がある施工業者を見つけることが重要となります。
このような点から、注文住宅と建売住宅は耐震強度に大きな差はないといえるでしょう。
建売住宅の強度が高い理由
建売住宅の強度が高い理由は以下の3つです。
- 耐震性が向上した
- 売主業者の施工品質が変わった
- 強度が弱い家は売れない
それでは、建売住宅の強度の高い理由について確認していきましょう。
耐震性が向上した
建売住宅は、建築基準法に基づいた設計基準に従い設計されます。
そもそも建築基準法は、地震や風圧などの自然災害に対して、適切な強度を備えた建物を建設するための基準となっています。
これによって建売住宅の設計は建築基準法により、建物の耐震性や風圧耐性が確保されているため耐震強度が高くなっているのです。
売主業者の施工品質が変わった
住宅は、品質を確保するために「住宅品確法」という法律があります。
品確法では、耐震性や住宅性能を「住宅性能表示制度」や「新築住宅の10年保証」について定められています。
品確法によると、物件の引き渡しから10年以内に「住宅の柱や壁、もしくは構造耐力上主要な部分」や、「屋根などの雨漏りを防ぐ部分」に関して、欠陥や瑕疵（かし）が見つかった場合、売主が無償で補修をしなくてはいけません。
2000年4月に品確法ができたおかげで、手抜き工事や欠陥住宅が大幅に減り、施工品質も向上したといわれています。
強度が弱い家は売れない
住宅には必ず住宅性能評価表があります。
そして住宅性能評価表は、国へ申請し交付すれば、建売住宅の耐震性や構造の安定性など確認が可能です。
耐震性の高く安全で安心な建売住宅を購入したいと考えているなら、わざわざ強度が弱い家を購入することは避けるべきでしょう。
参考：一般財団法人 住宅金融普及協会｜「住宅性能評価書」とは
建売住宅の強度や寿命はどのくらい？
建売住宅や注文住宅では、建築基準法に従って建築しなければいけないため、耐久強度に大差はないといえます。
そして、現在の建売住宅は暮らし方やメンテナンスにより、30年以上の年月を過ごせます。
しかし、少し前までは木造住宅の場合、新築から30年前後で建て替えられていました。
なぜなら高度成長期では、増大する需要に応えるため性能よりも供給を重視していたためといわれています。
ちなみに木造建築の法定耐久年数が22年となっているため、住宅の寿命は20年前後と考える方がいるでしょう。
しかし、法定耐久年数は住宅の寿命を意味している訳ではありません。
法定耐久年数とは税法上の指数であり、建物の資産価値があるとみなされている期間を意味しているのです。
建売住宅で強度が強いか見極めるポイント
建売住宅の強度を見極めるには、以下のようなポイントがあります。
- 建築工法を確認する
- 土地の地盤を確認する
- 基礎工事法を確認する
- 内覧時に建具の建て付けを確認する
- 住宅性能評価書を確認する
それでは、強度がある建売住宅を見極めるポイントについて確認していきましょう。
建築工法を確認する
建売住宅でよく使われている建築工法は、以下の通りです。
- 木造軸組工法
木造軸組工法は古くからある建築工法で、木製の柱を組み合わせて建物の骨組みを作り柱と梁で支えます。
また建物の設計や内部の間取りに自由度が高く、多様な住宅スタイルに対応できることから、現代の住宅でも広く使われている工法です。
- ツーバイフォー（2×4）工法
ツーバイフォー（2×4）工法は、家全体を平で支えている工法です。
- プレハブ工法
プレハブ工法は、骨組みに軽量鉄骨を使用して建物を構築します。
ツーバイフォー工法とプレハブ工法は、木造軸組工法に比べると地震に強いとされています。
どちらも、壁が面で建物を支えることで、地震の揺れに対して柔軟に対応できるため地震に強い工法です。
一方で、木造軸組工法は施工する大工さんや職人さんの技術により完成度が左右してしまいますが、ツーバイフォー工法とプレハブ工法は、工場で均等に部材を生産し施工するため、完成度に偏りがないといったメリットも。
土地の地盤を確認する
建売住宅は事前に地盤調査をしています。
そのため、契約をする前に地盤調査報告書の内容を確認してください。
地盤報告書では、土地の形状や地質の種類、地盤の固さや地盤改良工事の必要性などが記載されています。
そして併せて確認しておきたい書類は、地番改良工事の施工報告書です。
地盤を調査した際、「地盤が弱い」などの理由により、地盤改良工事や補強工事をしている場合は工事内容を施工報告書にすべて記載されているため確認をした方が良いでしょう。
基礎工事法を確認する
基礎工事には、主に「ベタ基礎」と「布基礎」が使われています。
- ベタ基礎とは、建物の床がコンクリートで覆われている工事法
- 布基礎とは、柱や壁の足元にコンクリートが打設されている工事法
住み心地はどちらも相違ありませんが、耐震にはベタ基礎が優れています。
また、ベタ基礎は耐震性だけでなく防湿性にも優れている工事法です。
購入を検討している建売住宅の基礎を確認するには、床下を覗いてみてください。
床すべてがコンクリートになっている場合はベタ基礎となり、土が見えている場合は布基礎となります。
内覧時に建具の建て付けを確認する
建売住宅の内覧に行ったら、建て付けが悪くないか確認しましょう。
新築の建売住宅でも建て付けが悪いケースもあります。
例えば、ドアの開け閉めがしづらかったり、ドアが勝手に開いたりするなどを注意して確認してみてください。
丁番や器具の取り付けに問題があった場合は、微調整で直るので良いですが、微調整をしても直らない場合は家自体が歪んでいる可能性があります。
なお、建物が歪んでいると、地震が発生すると歪みから建物が倒壊に繋がるかもしれません。
そのため、購入前に必ず建物の建て付けを確認し、欠陥住宅でないかどうか見抜くことが重要です。
住宅性能評価書を確認する
住宅には「住宅性能評価書」があります。
以下のような10項目があり、住宅性能別に評価や等級が付けられます。
- 構造の安定
- 維持管理・更新への配慮
- 温熱環境
- 劣化の軽減
- 光・視環境
- 空気環境
- 音環境
- 火災時の安全
- 防犯対策
- 高齢者の配慮
耐震に関しては1番目の構造の安定に含まれており、3つの等級にわかれています。
- 1等級：数百年に1度の地震でも倒壊しない
- 2等級：1等級の1.25倍の地震でも倒壊しない
- 3等級：1等級の1.5倍の地震でも倒壊しない
したがって、3等級を得ている住宅は耐震性に優れているといえます。
ただし住宅性能評価書は、必ず住宅に添付される必要はありません。
そのため、ハウスメーカーによっては住宅性能評価書を取得していない場合もあります。
住宅性能評価書を確認したい場合は国に申請すれば入手可能ですが、申請には費用がかかるためまずはハウスメーカーに相談してみましょう。
また、住宅性能評価書がなくても、「耐震2等級相当」という表記があるケースもありますが、これは正式な耐震等級ではありません。
このような表記では、「正式ではありませんが、耐震2等級程度の耐震性がある」という意味を表します。
正確な耐震等級を知りたい場合は、必ず住宅性能評価書を取得するようにしましょう。
建売住宅が人気の理由
建売住宅は、以下の理由により人気があります。
- 価格が安い
- 将来的に売却しやすい
- 資産価値が残りやすい
- 完成物件をみて購入できる
- 立地がいい
それでは、建売住宅が人気の理由について確認していきましょう。
価格が安い
建売住宅は、注文住宅と比べると比較的リーズナブルな価格で購入が可能です。
建売住宅は、建設地や仕様があらかじめ決められています。
そのため、必要な申請や計画もスケジュール通りに進めることができ、作業効率が良くなりコストを抑えることができます。
ただし、価格が安いからといって品質が低いわけではありません。
建売住宅は仕様が決まっているため、注文住宅と比べると打ち合わせ回数や設計料などの費用が削減でき価格を抑えることができるのです。
将来的に売却しやすい
将来的に子どもが独立したり、夫婦で住む小さな家に移り住みたいと考えたりした場合、家を売却したいと考える人もいるでしょう。
注文住宅と建売住宅では、将来売却しやすいのは建売住宅です。
そもそも建売住宅は、一般的な間取りで多くの人が使いやすく設計されているため、買い手が見つかりやすく売却しやすいといえます。
一方で、注文住宅では施主がこだわりを持った家を作る傾向があります。
生涯、同じ家に住み続けるのなら「こだわりのある注文住宅」を建てると良いでしょう。
万が一、注文住宅を売却する際、費用をかけた分高く売れるわけではなく、むしろ相場より安くしないと売れないケースも少なくありません。
売れることを目的として開発された建売住宅に比べると、施主の住みやすさを目的とした注文住宅は、他の人には使いづらく売れにくい原因となります。
資産価値が残りやすい
10年後や15年後に資産価値が保たれているのは建売住宅です。その理由は、注文住宅に比べて建売住宅の方が売却しやすいためです。
先述しましたが、建売住宅は相場の価格で売却が可能です。
しかし注文住宅では相場より安くしないとなかなか売れません。
しかも建売住宅と比べると、注文住宅は建築費用が割高です。
一方で、建売住宅では土地と建物がセットで割安で購入できます。
そのため、売却費用から購入費用を差し引くと、手元に多くキャッシュが残るのは建築住宅です。
完成物件をみて購入できる
建売住宅は注文住宅とは異なり、すでに仕上がっている物件もあるため購入前に完成物件をチェックできることもメリットのひとつといえます。
注文住宅のような平面図や立面図のような図面を見ても、専門家でない限りイメージするのは難しいでしょう。
実際、注文住宅の仕上がりを見てイメージと違うということも少なくありません。
その点、建売住宅では物件を確認してから購入できるので安心です。
関連記事：建売住宅を見学する際に意識するポイント
立地がいい
建売住宅には、立地が良い物件を見つけやすいというメリットがあります。
建売住宅を販売している不動産業者は、建てた物件を販売することが必要なため、立地選びには力を入れます。
そのため人気のあるエリアや、交通の便が良い場所など、立地の良い物件が多く選ばれているのです。
チェックするポイントを押さえて強度の高い建売住宅選びを！
今回は、建売住宅の耐震基準や注文住宅との強度の違い、そして建売住宅の強度を見極めるポイントについて紹介しました。
日本では、地震が多いため耐震強度が気になりますよね。
建売住宅の購入を検討している人は、強度の高い住宅のポイントをチェックしてマイホームを選ぶことが大切です。
ソウハウスでは、札幌市エリアに居心地のよいこだわりが詰まった建売住宅を提供しています。
札幌市の新築建売をお探しの方はSOUHOUSEまでぜひご相談ください。
この記事の監修者
菅原 健介
Sugawara Kensuke
2022年に株式会社ジョンソンホームズ新築建売SOUHOUSEへ新卒入社。
入社3年目で営業リーダーへ抜擢。
1児の父としてファミリー目線での暮らしの提案を行なっている。
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー2級を保有。
保有資格
- 宅地建物取引士
- ファイナンシャルプランナー2級
