建売住宅を購入するまでの流れと入居

戸建て住宅の購入を考える際、最初に考えるのが建売住宅にするか、注文住宅にするかではないでしょうか。

同じ新築住宅購入でも、建売住宅と注文住宅では購入の際の手順や資金の流れ、どのタイミングでどれくらい資金が必要になるのかも異なります。

 

この記事では、建売住宅を購入する場合の流れや、契約から入居までの流れについて解説します。

 

住宅の購入を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

建売住宅を購入するまでの流れ

建売住宅を購入するまでの流れは、以下の通りです。

ステップ①資金計画を立てる

まずは資金計画を立てましょう。

 

一般的に、無理のない住宅の購入価格は年収の5〜7倍程度だと言われています。

 

住宅ローンを利用する場合には、住宅ローンの借入総額と自己資金から捻出する頭金の総額が、予算となります。

 

返済金額を考える場合に「返済比率」という考え方があります。住宅ローンの返済が年収に占める割合を「返済比率」といい、各金融機関で返済比率を30%から40％程度に定めています。つまり、これから契約する住宅ローンと、すでに契約しているローンの支払いを合計した額が、各金融機関の定めた比率を超えてしまうと返済が滞る恐れがあるので、そもそも契約できない可能性があります。

 

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しているフラット35では、返済比率を公表していて、年収400万円未満なら返済比率が30%以下、年収400万円以上なら返済比率が35%以下としています。

 

また、返済比率はあくまでも借りられる金額の上限であり、実際には住宅ローンの返済額が手取り額の25％以内が無理なく返済し続けられる目安とされています。

 

建売住宅は販売価格がはっきりと示されているので、注文住宅と比べると資金計画が立てやすいのがメリットです。

 

住宅を購入すると月々の住宅ローン返済だけでなく、固定資産税やメンテナンス費用などのランニングコストもかかります。時には家具家電が壊れて買い替えることもあるでしょう。家そのものの購入費用以外にも費用がかかることを念頭に入れて、無理のない予算を決めましょう。

ステップ②予算に見合った物件を探す

予算が決まったら、予算に見合った物件を探しましょう。

 

探し方には2通りあり、インターネットや折込チラシを見て自分で探すか、不動産会社に依頼して物件を探してもらうかになります。より多くの物件情報を得るためにも、両方を併用するのがよいでしょう。

 

住宅情報サイトでは検索条件を登録しておくと、条件にあった物件が出た時に通知してくれるサービスもあります。

 

建売住宅は基本的に早い者勝ちなので、あまり悩んでいる時間はありません。

家に求める条件はいろいろあると思いますが、「絶対に譲れない条件」「妥協してもよい条件」「あまりこだわらない条件」などに分け、優先順位をつけましょう。

 

例えば、お子さんを転校させずに家を購入したい場合、エリア（学区）は「絶対に譲れない条件」になります。車通勤なので駅から遠くても構わない場合には「駅からの距離」が「あまりこだわらない条件」になるでしょう。

 

また、内装に関する条件は、後から変更できるものもあります。希望する条件を叶えるためにどんな方法があるのか調べておくことで、「絶対に譲れない条件」が「妥協しても良い条件」に変わる可能性もあります。

 

条件と優先順位が決まっていれば、物件情報とこちらの希望を照らし合わせて、条件に適う物件なのかどうかを判断することができます。早く判断ができれば、好条件の物件を逃す可能性は低くなります。

ステップ③物件を見学する

自分たちの条件に合う物件が見つかったら、見学を申し込みましょう。

 

建売住宅では、完成してから売りに出される場合と、完成前に売りに出される場合があります。

 

多くの場合、完成していれば内見が可能です。内見の際には、次のような点に注意して見学しましょう。

• 外観
• 間取り
• 水回り
• 収納スペース
• 点検口
• 生活動線
• 庭・外構
• 駐車スペース
• 隣との境界
• 日当たり
• 周辺環境

周辺環境のチェックは、朝と夜、時間帯を変えてチェックできるとよりよいです。

 

内見には、可能な限りそこで暮らす予定の家族全員で行きましょう。暮らす人それぞれの視点で物件をみることで、より具体的に生活をイメージすることができます。

 

完成前でも、見学できる場合もあります。工事の状況によっては、見学できる日程が限られていたり、見学自体ができなかったりすることもありますので、まずは販売会社に問い合わせてみましょう。見学ができない場合でも、近隣の似たような間取りの物件を見せてもらえることもあります。また、場所の確認や周辺環境のチェックは可能です。実際に現地に出向くことで見えるものも多いです。

ステップ④建売住宅の購入を申し込む

見学をして気に入ったということであれば、購入の申し込みです。売買契約が締結されるまでは正式な購入ではなく、仮押さえの状態になります。

 

購入申し込みの際に申込金が必要になるケースもあるので、事前に確認しておきましょう。

ステップ⑤住宅ローンの事前審査を受ける

住宅ローンを利用する場合は、購入申し込みと同時に金融機関へ仮審査の依頼をします。仮審査では、勤続年数や年収、借金の有無などを申告し、返済能力があるかどうかを確認します。仮審査の結果は、3日から7日程度で出ることが多いです。

 

仮審査でOKが出れば、売買契約の締結に進みます。

ステップ⑥不動産の売買契約を締結する

売買契約の際は、印鑑と手付金が必要です。住宅の代金の一部を手付金として前払いします。手付金の目安は建売住宅の価格の約5％〜10％とされています。業者によって手付金の金額も異なりますので、事前に確認しておきましょう。まだ住宅ローンは仮審査しかしていない段階ですので、手付金は自分で用意する必要があります。

 

宅地建物取引士による「重要事項説明書」の説明を受け、不動産売買契約書の内容を確認し、売買契約を結びます。事前に「重要事項説明書」や「不動産売買契約書」のコピーをもらっておき読み込んでおくと、手続きがスムーズに済みます。

売買契約から入居までの流れ

無事購入したい物件が決まり、売買契約が締結されたら、すぐに引っ越せるのでしょうか。

 

この項目では、売買契約から入居までの流れを解説します。

ステップ①住宅ローンの本審査を受けて契約する

住宅ローンを利用して購入する場合は、売買契約のタイミングで本審査を申し込みます。審査にかかる期間は2週間から3週間程度です。

 

審査に通過し融資の承認が出たら、融資を実行して物件の引き渡しへと進みます。

万が一審査に通らなかった場合に備えて、ローン特約をつけておくと、住宅ローンの審査が通らなかった場合には白紙解約することができるので安心です。

 

現金一括で購入する場合は代金を全額支払い、引き渡しへと進みます。

ステップ②引き渡しを受ける

完成済物件の場合は住宅ローンの融資がおりたら、引き渡し前の立ち会い検査を行います。

ここで問題が発覚した場合は、そこを直してからの引き渡しとなります。

 

特に問題がなければ、引き渡しになります。未完成物件の場合は、完成を待っての引き渡しになります。

 

引き渡しと同時に登記手続きを行って住宅の購入に関する手続きは完了です。

ステップ③入居・引っ越しする

引き渡し後はいつでも入居可能です。前に住んでいた家の退去手続きや引越し業者の手配は前もって計画的に進めておきましょう。

 

また、入居前にカーテンと照明を取り付けておくと、引越しの荷物が片付かなくても安心して生活することができます。

建売住宅を購入する際のメリット

注文住宅ではなく建売住宅を購入する際のメリットにはどのようなものがあるでしょうか。ここでは2つのメリットをご紹介します。

メリット①入居までの期間が短い

まず、入居までの期間が短いことです。

建売住宅は、完成済みの物件であれば売買契約や住宅ローンなどの手続きが終わればすぐに引き渡し可能です。住宅ローンを利用する場合でも、契約から1ヶ月程度で入居できることが多いです。

メリット②購入前に内覧できる

次に、完成済み物件であれば購入前に内覧できるので実際の家を見てから購入することができます。

 

人気エリアの物件や駅近の物件など、なかなか出ない条件の物件は、完成前に売れてしまうことがほとんどです。実物は見学できなくても、同じ間取りの物件を見学できる場合もあるので、販売業者に相談してみましょう。

建売住宅を購入する際の注意点

建売住宅を購入する際には次のことに注意しましょう。

注意点①費用に含まれる内容や項目を確認する

費用には何が含まれて何が含まれないのか、きちんと確認しましょう。

 

建売住宅の設備は最低限になっていることも多いです。外構工事やシャッター、網戸、カーテンレールなどが含まれておらず、後からつけなくてはならない場合があります。入居してから「カーテンがつけられない！」などとならないように、事前によく確認しておきましょう。

注意点②重要事項説明をしっかり聞く

重要事項説明は、宅地建物取引士が全て読み上げて説明することになっています。これは、不動産に関する取り決めが複雑で難しいため、また「言った」「聞いていない」のトラブルを防ぐためのものです。

 

重要事項説明が終われば、記載内容については同意したとみなされます。きちんと説明を聞き、必要であれば質問をして不明点はなくしましょう。

注意点③アフターサポートの内容を確認する

アフターサポートはあるのかないのか、あるとしたらどんな内容なのかも確認しておきましょう。

購入してからしばらくの間は細かい調整が無料だったり、最初の数回の点検は無料で受けられることもあります。

注意点④周辺環境を確認する

周辺環境についてもよく確認しましょう。昼間はいいけれど、夜は電灯がほとんどなく暗いということもあります。昼・夜それぞれ確認することをおすすめします。

注意点⑤安易に値引きの交渉をしない

本当に住む気がないのに、安易に値引き交渉をするのはやめましょう。

値引き交渉をするのであれば、交渉が成立したら絶対にその家を購入して住むという強い意志が必要です。

 

そもそも、値引き交渉には一切応じないという方針の不動産会社も多く、一般に言われているほど不動産は値引きできるものではありません。

建売住宅であれば販売開始から数ヶ月経ってもまだ買い手がつかない、決算が近いなど、何らかの事情がある場合に少額割り引いてもらえればラッキーです。

 

しつこく交渉しすぎると販売会社から不信感を抱かれ、好条件の物件を紹介してもらえないなどの事態になりかねませんので注意しましょう。

建売住宅の購入までにかかる期間

建売住宅の購入までにかかる期間は、3ヶ月から1年2ヶ月程度とされています。例えば子どもの入学に間に合わせたいなど、タイムリミットが決まっている場合には、逆算し、少し早めに動くくらいがちょうどよいのではないでしょうか。

気に入った建売住宅があれば早めに手続きをしましょう

建売住宅を購入する場合の流れや、契約から入居までの流れについて解説してきました。建売住宅はなんといっても注文住宅に比べて割安であること、購入意思決定から入居までの期間が短いことが魅力です。

気に入った物件があれば、早めに申し込みをしましょう。

 

SOU HOUSEでは、札幌市エリアを中心に新築建売住宅を数多く取り扱っています。

札幌市エリアで建売住宅をお探しでしたら、ぜひ一度SOU HOUSEにご相談ください。

この記事の監修者

中島 悠介

Nakajima Yusuke

株式会社ジョンソンホームズ 新築建売SOUHOUSE営業リーダー。
2022年に中途入社後、年間20組以上の引渡しを行うトップ営業マンとして活躍し、
営業リーダーへ。自身も建売購入者としての実体験を元に、
お客様に寄り添った暮らしの提案を行なっている。

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